Sigurno je da sagledate, da se pitate, da tražite prednosti i da realno sagledavate mane. Ali, šta se dešava kada su mane sakrivene negde duboko u papirima i kada ne možete da ih uočite bez stručne pomoći?
Najsigurniji način da kupite ili prodate nekretninu jeste da ostvarite saradnju sa pouzdanom agencijom za nekretnine koja će moći da vam pomogne da budete sigurni u to što kupujete i da vam ukaže na sve mane u vezi sa nekretninom.
● Vlasnički list
Prvi korak pri kupovini nepokretnosti jeste detaljna provera vlasničke dokumentacije. Vlasnik mora da poseduje vlasnički list i osnov sticanja nepokretnosti. Vlasnički list se može izvaditi u katastru nepokretnosti i u njemu su sadržane sve informacije o vlasniku, imaocima prava nad predmetom prodaje, ali i zabeležbe tj. tereti koji postoje.
Vlasnički list može da izvadi sam vlasnik, kupac ali i agencija koja posreduje u prodaji. Kupac svakako može ove informacije proveriti onlajn, ali list nepokretnosti je jedini validni dokument.
● Osnov sticanja nepokretnosti
Osnov sticanja nepokretnosti je dokument u kojem se dokazuje pravni osnov sticanja predmetne nepokretnosti. To može biti ugovor o kupovini stana, ali i ugovor o poklonu, ostavinska rasprava ili neki drugi dokument koji dokazuje vlasništvo nad nekretninom.
U vlasničkom listu su sadržane sve informacije o nepokretnosti, kao što su podaci o parceli, podaci o imaocima prava nad zajedničkim zemljištem i naravno podaci i o vlasniku. Ono što svi žele da vide jeste da je vlasnik 1/1 što znači da je on jedini vlasnik te nepokretnosti da je samo on nosilac prava.
● Vlasnik 1/1 i idealni delovi
Kada je u pitanju vlasnik 1/2 to znači da je on vlasnik samo jednog idealnog dela te nepokretnosti i da je za takvu nepokretnosti potrebno da dobije saglasnost i drugog suvlasnika kako bi mogao da proda nekretninu. Tada se zaključuje običan ugovor o kupovini, gde su na strani prodavca svi vlasnici idealnih delova.
Ako kupac finansira kupovinu stana putem stambenog kredita, obično se predlaže sastavljanje predugovora o kupovini, tj. prodaji nepokretnosti u kojem se definiše iznos učešća i kapare i način finansiranja kupovine nepokretnosti.
Predugovor i njegove odredbe daju sigurnost i kupcu i vlasniku da jedna strana neće prevariti drugu, da će se ispoštovati navedene odredbe i da će i jedna i druga strana uspešno završiti posao.
Predugovor se overava kod javnog beležnika i jedino takav ugovor može da služi kao garancija.
Na svakom koraku u ovom procesu morate da bude oprezni i da budete sigurni da od dokumentacije posedujete sve što vam je potrebno. Direktor City Expert agencije za nekretnine, Igor Jović apeluje na kupce da ne prave kompromise prilikom kupovine nekretnine: "Svaka kupoprodaja u koju je City Expert bio uključen je protekla bezbedno i za kupca i za vlasnika. Radimo detaljnu proveru svake nekretnine, pre nego što se ona nađe u našoj ponudi. Kupovina nekretnine je jako bitna stvar i tu se ne sme praviti kompromis!".
Naravno, ponekad se dešava da je sve u redu sa stanom, ali da nedostaje neki deo dokumentacije koji je kupcu neophodan da bi kupio stan. Često je to saglasnost drugih vlasnika, ukoliko ih ima više, ili potvrda o tome da je stan isplaćen u celosti. U ovim slučajevima agencija je ta koja pomaže da se ova dokumenta prikupe i agenti za nekretnine su ti koji će prvi primetiti da nešto od dokumentacije nedostaje.
City Expert agencija za nekretnine oslanja se na tehnologije, čime su unapredili sam proces da on bude bezbedan i efikasan. Jedan od osnivača i generalni direktor Igor Jović naglašava da automatizacija procesa ne znači ne prisustvo ljudskog faktora u smislu stručnjaka sa iskustvom nego, optimizacija samog procesa koji omogućava i vlasnicima i kupcima da bezbedno završe kupoprodajni proces. City Expert je kroz razvoj svog poslovanja uticao na smanjenje troškova i time stvorio prostor da vlasnici nekretnina plaćaju najnižu proviziju na tržištu nekretnina, dok je kupci ne plaćaju uopšte, a obe strane mogu da računaju na kompletnu podršku prilikom kupoprodaje nekretnine. Takođe, automatizacija je doprinela i da se umanji mogućnost grešaka koje se u većini slučajeva javljaju zbog uticaja ljudskog faktora.
Pored slučajeva prodavanja novogradnje bez upotrebne dozvole i bez mogućnosti uknjižbe, dešava se da dođe do prevare kada vlasnici i kupci pokušaju da zaobiđu agenciju za nekretnine. Scenario je poznat, kupac dođe do nekretnine preko agencije, u dogovoru sa vlasnikom odluči da kupovinu obavi bez agencije kao posrednika.
Dešava se da na gledanje nekretnine pošalje prijatelja koji ostvaruju kontakt ili nekog člana porodice, kako bi zatim samostalno ostvario saradnju sa vlasnikom bez agencije.
U tom slučaju i jedna i druga strana ostaju bez podrške i bez zaštite od prevare. Česti su slučajevi u kojima se prodavac predstavlja kao vlasnik, a zapravo nije on taj koji je upisan u katastar nepokretnosti. Tada nakon prodaje može da se pojavi pravi vlasnik i da traži svoj stan nazad. U tom slučaju se cela stvar rešava na sudu, a kupac vrlo lako može da ostane bez svog stana i svog novca.
Takođe, kada je u pitanju direktna prodaja stanova, naročito od investitora, može se desiti da dođe do duple prodaje i da jedan isti stan prodavac proda dva puta. Tada oba kupca ostaju bez novca i bez stana, jer vlasnik po pravilu taj novac potroši ili jednostavno nestane.
Za bezbednu kupovinu savetujemo detaljnu proveru dokumentacije, saradnju sa proverenim agencijama i savetujemo vam da budete strpljivi i oprezni. Kupovina stana je jedan od najlepših trenutaka u životu i zato treba sebi da obezbedite da se osećate sigurno i srećno i da sa samopouzdanjem zakoračite u novo poglavlje vašeg života.