Stan može da izgleda savršeno, ali bez ova dva papira – ne postoji: Obavezno proverite ovu dokumentaciju prilikom kupovine nekretnine

Građevinska dozvola je zvaničan dokument koji omogućava početak radova na izgradnji objekta. Ona potvrđuje da je projekat u skladu sa svim zakonima i propisima. Izdaje se investitoru koji dostavi svu potrebnu dokumentaciju, dokaže pravo svojine na zemljištu i plati propisane takse. Bez nje – radovi su nelegalni.

Upotrebna dozvola se izdaje nakon tehničkog pregleda (prijema) zgrade koji vrši komisija za tehnički pregled, a koju formira investitor.

- Tehnički pregled obuhvata kontrolu usklađenosti izvedenih radova sa građevinskom dozvolom i tehničkom dokumentacijom na osnovu koje se objekat gradio. Tek sa upotrebnom dozvolom objekat može da se uknjiži u katastar i da stanovi postanu pravno vidljivi - navodi advokat Brane Krunić.

Na pitanje koje pravne i imovinske probleme može da izazove nepostajanje ove dve dozvole, Krunić u razgovoru za Biznis.rs objašnjava da ukoliko kupac želi da kupi nekretninu za koju nije izdata građevinska dozvola treba da bude svestan da radovi na izgradnji tog objekta mogu biti obustavljeni i da čak može doći do rušenja kompletnog objekta.

- Takođe, ukoliko za određenu zgradu postoji izdata građevinska dozvola, a još nije izdata upotrebna dozvola, kupac treba da bude svestan da taj objekat ne može biti uknjižen u katastru nepokretnosti do njenog izdavanja, te da na primer stan koji se nalazi u toj zgradi ne postoji kao posebna jedinica i ne postoji u zvaničnim evidencijama. Tek nakon sprovedenog tehničkog pregleda/prijema objekta, za stambenu zgradu se izdaje upotrebna dozvola, kada se sve jedinice u zgradi upisuju/uknjižavaju u Katastar - ističe Krunić.

Sagovornik kaže da se često dešava da se kupci stanova i usele u nekretninu dok još nije izdata upotrebna dozvola jer posle izgrađenosti objekta postoji obaveza izlaska tehničke komisije na teren, što može da potraje i nekoliko meseci zbog provere svih tehničko-tehnoloških ispravnosti, poput instalacija: strujnih, gasnih, vodovodno-kanalizacionih, ispravnost rada lifta…

Krunić ističe da postoji određen rizik da se zgrada neće moći etažirati ako, na primer, nedostaje uredan priključak na gradsku struju ili gradsku vodu i kanalizaciju, ili ako druga tehnička dokumentacija ili izvedeno stanje objekta odstupa od dozvoljenog, projektom utvrđenog.

- Dakle, problemi pravne prirode kod nepostojanja ni građevinske ni upotrebne dozvole su konkretna nemogućnost uknjiženja posebne jedinice (stana, garaže, garažnog mesta u Katastru) i upisa prava svojine kupca, dok sa imovinske strane svakako postoji nesigurnost oko uloženih sredstava jer nijedna nekretnina nema punu tržišnu vrednost kakvu bi imala da je uredno uknjižena, odnosno legalizovana - navodi on.

Na koji način kupac može da proveri da li nepokretnost ima ove dve dozvole?

Advokat Brane Krunić objašnjava da svako zainteresovano lice za kupovinu određene nepokretnosti može uvidom u List nepokretnosti (koji se može preuzeti kod javnog beležnika ili u Katastru nepokretnosti, kao i preko sajta Katastra javnim online uvidom) da proveri sva pravna stanja, odnosno da li je izdata građevinska i upotrebna dozvola.

- Ukoliko takvih zabeležbi nema, smatra se da je objekat u celosti legalan, ali ukoliko postoji zabeležba u ‘teretima’ (na objektu, parceli ili posebnom delu) da za objekat nije izdata dozvola za gradnju ili upotrebna dozvola, na takve vrsta zabeležbi kupac mora da obrati pažnju. Takođe, na internet sajtu APR-a u delu CEOP-a (Centralna evidencija objedinjenih procedura za izdavanje građevinskih dozvola) postoji mogućnost pretrage izdatih građevinskih dozvola na teritoriji Republike Srbije - napominje naš sagovornik.

Na pitanje šta se dešava ukoliko određena stambena zgrada u starogradnji ima građevinsku, ali ne i upotrebnu dozvolu, Krunić kaže da je generalno ista procedura kao i kod novogradnje, ali da je u praksi teže obezbediti određene tehničke i/ili tehnološke elemente za dobijanje upotrebne dozvole jer treba tragati za prvobitnim projektom gradnje koji može biti star i desetinama godina.

Takođe, postavlja se pitanje i da li se uopšte može obezbediti učešće investitora ako je, na primer, ugašen kao pravno lice i više ne postoji i slično. "Tada, sve radnje faktički moraju biti usmerene isključivo na stanare stambene zgrade, a troškovi takvih poduhvata u praksi nisu beznačajni", ističe Krunić.

Danas postoje određene nepokretnosti koje su za vreme upisivanja u evidencije, a pre elektronskih sistema vođenja nepokretnosti u Katastru, upisivane u zemljišnim knjigama koje su vodili Opštinski sudovi i sve nekretnine su se ručno knjižile i upisivale od strane službenika.

- Shodno tome, danas imamo slučajeve da je objekat u celosti upisan u Katastru nepokretnosti koji je preneo sve upise iz zemljišnih knjiga u elektronsku bazu, a da za isti nije izdata ni građevinska ni upotrebna dozvola. Takve nepokretnosti mogu biti predmet kupoprodaje i javni beležnik ima pravo da takve vrste prometa u celosti sprovede. Međutim, u novijim sistemima rada Katastra, ali i javnog beležnika, sve radi sigurnosti kupaca, javni beležnik radi overe određenog ugovora zahteva da je za takav objekat izdata makar građevinska dozvola po osnovu koje može overiti predugovor, a kasnije i konačni kupoprodajni ugovor - objašnjava Krunić.

Prema njegovim rečima, svaka višeporodična stambena zgrada u novogradnji se u praksi većim delom rasproda bez da je za nju izdata upotrebna dozvola, što implicira da se često dešavaju prometi stanova i drugih nekretnina koji imaju izdatu građevinsku, ali ne i upotrebnu dozvolu.

Izvor: biznis.rs