Стан може да изгледа савршено, али без ова два папира – не постоји: Обавезно проверите ову документацију приликом куповине некретнине

Грађевинска дозвола је званичан документ који омогућава почетак радова на изградњи објекта. Она потврђује да је пројекат у складу са свим законима и прописима. Издаје се инвеститору који достави сву потребну документацију, докаже право својине на земљишту и плати прописане таксе. Без ње – радови су нелегални.

Употребна дозвола се издаје након техничког прегледа (пријема) зграде који врши комисија за технички преглед, а коју формира инвеститор.

- Технички преглед обухвата контролу усклађености изведених радова са грађевинском дозволом и техничком документацијом на основу које се објекат градио. Тек са употребном дозволом објекат може да се укњижи у катастар и да станови постану правно видљиви - наводи адвокат Бране Крунић.

На питање које правне и имовинске проблеме може да изазове непостајање ове две дозволе, Крунић у разговору за Biznis.rs објашњава да уколико купац жели да купи некретнину за коју није издата грађевинска дозвола треба да буде свестан да радови на изградњи тог објекта могу бити обустављени и да чак може доћи до рушења комплетног објекта.

- Такође, уколико за одређену зграду постоји издата грађевинска дозвола, а још није издата употребна дозвола, купац треба да буде свестан да тај објекат не може бити укњижен у катастру непокретности до њеног издавања, те да на пример стан који се налази у тој згради не постоји као посебна јединица и не постоји у званичним евиденцијама. Тек након спроведеног техничког прегледа/пријема објекта, за стамбену зграду се издаје употребна дозвола, када се све јединице у згради уписују/укњижавају у Катастар - истиче Крунић.

Саговорник каже да се често дешава да се купци станова и уселе у некретнину док још није издата употребна дозвола јер после изграђености објекта постоји обавеза изласка техничке комисије на терен, што може да потраје и неколико месеци због провере свих техничко-технолошких исправности, попут инсталација: струјних, гасних, водоводно-канализационих, исправност рада лифта…

Крунић истиче да постоји одређен ризик да се зграда неће моћи етажирати ако, на пример, недостаје уредан прикључак на градску струју или градску воду и канализацију, или ако друга техничка документација или изведено стање објекта одступа од дозвољеног, пројектом утврђеног.

- Дакле, проблеми правне природе код непостојања ни грађевинске ни употребне дозволе су конкретна немогућност укњижења посебне јединице (стана, гараже, гаражног места у Катастру) и уписа права својине купца, док са имовинске стране свакако постоји несигурност око уложених средстава јер ниједна некретнина нема пуну тржишну вредност какву би имала да је уредно укњижена, односно легализована - наводи он.

На који начин купац може да провери да ли непокретност има ове две дозволе?

Адвокат Бране Крунић објашњава да свако заинтересовано лице за куповину одређене непокретности може увидом у Лист непокретности (који се може преузети код јавног бележника или у Катастру непокретности, као и преко сајта Катастра јавним online увидом) да провери сва правна стања, односно да ли је издата грађевинска и употребна дозвола.

- Уколико таквих забележби нема, сматра се да је објекат у целости легалан, али уколико постоји забележба у ‘теретима’ (на објекту, парцели или посебном делу) да за објекат није издата дозвола за градњу или употребна дозвола, на такве врста забележби купац мора да обрати пажњу. Такође, на интернет сајту АПР-а у делу ЦЕОП-а (Централна евиденција обједињених процедура за издавање грађевинских дозвола) постоји могућност претраге издатих грађевинских дозвола на територији Републике Србије - напомиње наш саговорник.

На питање шта се дешава уколико одређена стамбена зграда у староградњи има грађевинску, али не и употребну дозволу, Крунић каже да је генерално иста процедура као и код новоградње, али да је у пракси теже обезбедити одређене техничке и/или технолошке елементе за добијање употребне дозволе јер треба трагати за првобитним пројектом градње који може бити стар и десетинама година.

Такође, поставља се питање и да ли се уопште може обезбедити учешће инвеститора ако је, на пример, угашен као правно лице и више не постоји и слично. "Тада, све радње фактички морају бити усмерене искључиво на станаре стамбене зграде, а трошкови таквих подухвата у пракси нису безначајни", истиче Крунић.

Данас постоје одређене непокретности које су за време уписивања у евиденције, а пре електронских система вођења непокретности у Катастру, уписиване у земљишним књигама које су водили Општински судови и све некретнине су се ручно књижиле и уписивале од стране службеника.

- Сходно томе, данас имамо случајеве да је објекат у целости уписан у Катастру непокретности који је пренео све уписе из земљишних књига у електронску базу, а да за исти није издата ни грађевинска ни употребна дозвола. Такве непокретности могу бити предмет купопродаје и јавни бележник има право да такве врсте промета у целости спроведе. Међутим, у новијим системима рада Катастра, али и јавног бележника, све ради сигурности купаца, јавни бележник ради овере одређеног уговора захтева да је за такав објекат издата макар грађевинска дозвола по основу које може оверити предуговор, а касније и коначни купопродајни уговор - објашњава Крунић.

Према његовим речима, свака вишепородична стамбена зграда у новоградњи се у пракси већим делом распрода без да је за њу издата употребна дозвола, што имплицира да се често дешавају промети станова и других некретнина који имају издату грађевинску, али не и употребну дозволу.

Извор: biznis.rs