Zalažete stan pod hipoteku? Ovo vas može skupo koštati ako ne ispunite sve obaveze prema banci

Važno je razumeti da hipoteka ne znači da gubite vlasništvo nad stanom, već da banka dobija pravo da, u slučaju neizmirenja obaveza, naplati dug prodajom vaše nepokretnosti. Ovo pravo traje sve dok kredit ne bude u potpunosti otplaćen i hipoteka formalno obrisana iz katastra.

Pored same otplate kredita, korisnici moraju računati i na dodatne troškove koji prate proces uspostavljanja hipoteke:  

• takse za upis hipoteke u katastar,
• troškovi overe ugovora kod javnog beležnika,
• plaćanje procene vrednosti nepokretnosti,
• mogući troškovi obrade kredita koje naplaćuju banke. 

U praksi, ovi dodatni troškovi mogu iznositi i nekoliko stotina evra, pa je preporuka da se pre zaključivanja ugovora tačno informišete o svim obavezama koje vas očekuju.

Prilikom potpisivanja ugovora o kreditu sa hipotekom, izuzetno je važno pažljivo proučiti sve klauzule koje se odnose na vaša prava i obaveze. Posebnu pažnju treba obratiti na uslove prevremene otplate kredita, promene kamatnih stopa, kao i na procedure koje banka može pokrenuti ukoliko dođe do kašnjenja u otplati. 

Na tržištu su dostupni i krediti sa fiksnim i sa promenljivim kamatnim stopama, pa izbor treba prilagoditi sopstvenim finansijskim mogućnostima i planovima.

Finansijski savetnici preporučuju da iznos kredita ne premašuje 70 do 80 odsto procenjene vrednosti nepokretnosti, kako bi korisnik imao određenu sigurnosnu rezervu u slučaju promena na tržištu ili ličnih finansijskih problema.

Na kraju, iako hipotekarni kredit omogućava realizaciju važnih životnih planova, odluku o založenju stana treba donositi oprezno i odgovorno. Konsultacije sa pravnikom ili finansijskim savetnikom mogu vam pomoći da izbegnete potencijalne rizike i da na pravi način zaštitite svoju imovinu.

Šta sve može biti predmet hipoteke?

Pod hipoteku se može staviti širok spektar nepokretnosti, uključujući pravo svojine na zemljištu ili zgradama, ali i delimična vlasnička prava. To znači da možete založiti i deo nepokretnosti, kao što je stan, poslovni prostor, garaža ili garažno mesto, kao i susvojinski udeo na zemljištu ili objekat u izgradnji. Važno je da objekat u izgradnji ima pravosnažno odobrenje za gradnju kako bi mogao biti stavljeni pod hipoteku.

Takođe, predmet hipoteke može biti i objekat koji nije isključivo u vašem vlasništvu, već može pripadati članu porodice, prodavcu nekretnine koju kupujete ili čak trećem licu, pod uslovom da nekretnina nije opterećena drugim teretima.

Za kredit od banke, vrednost hipoteke mora biti dovoljna da pokrije ukupan iznos pozajmljenog novca. Vrednost nepokretnosti procenjuje ovlašćeni sudski procenitelj sa kojim banka sarađuje. Nakon što procena bude obavljena, hipoteka se upisuje u registar nepokretnosti. Ovaj upis se vrši na osnovu zahtevane založne izjave od strane vlasnika nepokretnosti i/ili banke, a nakon toga nadležni organ donosi rešenje o upisu hipoteke. Hipoteka se smatra upisanom kada istekne rok za žalbu naveden u tom rešenju.

Obaveze vlasnika nepokretnosti

Vlasnik nepokretnosti koja je stavljena pod hipoteku ima nekoliko ključnih obaveza prema poveriocu. Pre svega, on nije u mogućnosti da fizički menja predmet hipoteke – kao što su pregrađivanje, dogradnja, rušenje, spajanje ili deoba – bez pismene saglasnosti poverioca, koji je dužan da je izda, osim ako ne postoji opravdan razlog za odbijanje.

Takođe, vlasnik je obavezan da održava nepokretnost u dobrom stanju, kao dobar domaćin ili privrednik, kako bi očuvao njenu vrednost i sprečio njeno umanjivanje usled nesavesnog ponašanja ili propusta.

Još jedna od obaveza vlasnika je da osigura predmet hipoteke od uobičajenih rizika pre nego što se zaključi ugovor o hipoteci, kako bi zaštitio nepokretnost od mogućih oštećenja.

Vlasnik, zakupac ili bilo koji drugi korisnik nepokretnosti dužan je da sarađuje sa poveriocem u slučaju prodaje nepokretnosti, naročito omogućavajući pristup objektu, kao što je ulazak u stan, ukoliko je to izričito navedeno u ugovoru o hipoteci ili založnoj izjavi.

Poverilac, sa svoje strane, ima pravo da uđe u nepokretnost u bilo kojem trenutku, bez obzira na to ko se u njoj nalazi (bilo da je to vlasnik, zakupac ili neko drugo lice), kako bi izvršio kontrolu stanja nepokretnosti ili iz drugih opravdanih razloga. Ovo pravo može se ostvariti u bilo koje vreme osim između 22:00 i 07:00 časova, kao i na dane državnih praznika.

Ako saglasnost lica koje je zakonski ovlašćeno da upravlja nepokretnošću nije izričito navedena u verodostojnoj ispravi, ugovoru o hipoteci ili založnoj izjavi, poverilac ne može ostvarivati svoja prava na osnovu prethodnih odredbi bez eksplicitne saglasnosti tog lica.

Srbija Danas