Залажете стан под хипотеку? Ово вас може скупо коштати ако не испуните све обавезе према банци

Важно је разумети да хипотека не значи да губите власништво над станом, већ да банка добија право да, у случају неизмирења обавеза, наплати дуг продајом ваше непокретности. Ово право траје све док кредит не буде у потпуности отплаћен и хипотека формално обрисана из катастра.

Поред саме отплате кредита, корисници морају рачунати и на додатне трошкове који прате процес успостављања хипотеке:  

• таксе за упис хипотеке у катастар,
• трошкови овере уговора код јавног бележника,
• плаћање процене вредности непокретности,
• могући трошкови обраде кредита које наплаћују банке. 

У пракси, ови додатни трошкови могу износити и неколико стотина евра, па је препорука да се пре закључивања уговора тачно информишете о свим обавезама које вас очекују.

Приликом потписивања уговора о кредиту са хипотеком, изузетно је важно пажљиво проучити све клаузуле које се односе на ваша права и обавезе. Посебну пажњу треба обратити на услове превремене отплате кредита, промене каматних стопа, као и на процедуре које банка може покренути уколико дође до кашњења у отплати. 

На тржишту су доступни и кредити са фиксним и са променљивим каматним стопама, па избор треба прилагодити сопственим финансијским могућностима и плановима.

Финансијски саветници препоручују да износ кредита не премашује 70 до 80 одсто процењене вредности непокретности, како би корисник имао одређену сигурносну резерву у случају промена на тржишту или личних финансијских проблема.

На крају, иако хипотекарни кредит омогућава реализацију важних животних планова, одлуку о заложењу стана треба доносити опрезно и одговорно. Консултације са правником или финансијским саветником могу вам помоћи да избегнете потенцијалне ризике и да на прави начин заштитите своју имовину.

Шта све може бити предмет хипотеке?

Под хипотеку се може ставити широк спектар непокретности, укључујући право својине на земљишту или зградама, али и делимична власничка права. То значи да можете заложити и део непокретности, као што је стан, пословни простор, гаража или гаражно место, као и сусвојински удео на земљишту или објекат у изградњи. Важно је да објекат у изградњи има правоснажно одобрење за градњу како би могао бити стављени под хипотеку.

Такође, предмет хипотеке може бити и објекат који није искључиво у вашем власништву, већ може припадати члану породице, продавцу некретнине коју купујете или чак трећем лицу, под условом да некретнина није оптерећена другим теретима.

За кредит од банке, вредност хипотеке мора бити довољна да покрије укупан износ позајмљеног новца. Вредност непокретности процењује овлашћени судски проценитељ са којим банка сарађује. Након што процена буде обављена, хипотека се уписује у регистар непокретности. Овај упис се врши на основу захтеване заложне изјаве од стране власника непокретности и/или банке, а након тога надлежни орган доноси решење о упису хипотеке. Хипотека се сматра уписаном када истекне рок за жалбу наведен у том решењу.

Обавезе власника непокретности

Власник непокретности која је стављена под хипотеку има неколико кључних обавеза према повериоцу. Пре свега, он није у могућности да физички мења предмет хипотеке – као што су преграђивање, доградња, рушење, спајање или деоба – без писмене сагласности повериоца, који је дужан да је изда, осим ако не постоји оправдан разлог за одбијање.

Такође, власник је обавезан да одржава непокретност у добром стању, као добар домаћин или привредник, како би очувао њену вредност и спречио њено умањивање услед несавесног понашања или пропуста.

Још једна од обавеза власника је да осигура предмет хипотеке од уобичајених ризика пре него што се закључи уговор о хипотеци, како би заштитио непокретност од могућих оштећења.

Власник, закупац или било који други корисник непокретности дужан је да сарађује са повериоцем у случају продаје непокретности, нарочито омогућавајући приступ објекту, као што је улазак у стан, уколико је то изричито наведено у уговору о хипотеци или заложној изјави.

Поверилац, са своје стране, има право да уђе у непокретност у било којем тренутку, без обзира на то ко се у њој налази (било да је то власник, закупац или неко друго лице), како би извршио контролу стања непокретности или из других оправданих разлога. Ово право може се остварити у било које време осим између 22:00 и 07:00 часова, као и на дане државних празника.

Ако сагласност лица које је законски овлашћено да управља непокретношћу није изричито наведена у веродостојној исправи, уговору о хипотеци или заложној изјави, поверилац не може остваривати своја права на основу претходних одредби без експлицитне сагласности тог лица.

Србија Данас