Ако вам управник зграде не ради посао, можете да га смените: Ево шта закон дозвољава и како изгледа процедура - једна грешка може скупо да вас кошта

Када кров прокишњава, лифт недељама није у функцији, а новац са заједничког рачуна нестаје без јасног правдања и извештаја, станари се с правом питају: како да сменимо управника који не ради свој посао?

Закон о становању и одржавању зграда јасно прописује процедуру за разрешење управника. Иако поступак није превише компликован, изузетно је важно да се спроведе строго по закону како би одлука била правно обавезујућа и необорива на суду.

Законски основ за смену: Када управник крши обавезе?

Да бисте успешно сменили управника, важно је да знате које су његове законске дужности. Према закону, управник мора да извршава одлуке скупштине станара, организује одржавање зграде, води финансије и транспарентно располаже новцем.

Уколико имате професионалног управника, његове обавезе су још строже: он мора да буде доступан за пријаве кварова 24 сата дневно и у обавези је да најмање два пута годишње поднесе детаљан извештај о свом раду.

Шта станари треба да ураде пре покретања смене?

Иако закон не захтева формалне доказе за покретање смене, у пракси је кључно документовати проблеме. Сачувајте мејлове на које није одговорено, фотографишите запуштене заједничке просторије и запишите датуме када су кварови пријављени, а игнорисани. Уколико стари управник покуша да оспори смену, ова архива биће ваш најјачи аргумент.

Разлике у процедури

Процедура покретања смене иста је и за управника из редова станара и за професионалног управника, али се кључна разлика огледа у броју гласова потребних за доношење пуноважне одлуке. Закон знатно строже третира раскид уговора са професионалном фирмом у односу на смену комшије.

Када се смењује управник из редова станара, процедура гласања је једноставнија и за доношење одлуке довољна је проста већина гласова присутних власника на седници скупштине. Дакле, одлуку доноси већина оних који су се појавили на састанку.

С друге стране, уколико стамбена заједница жели да раскине сарадњу са професионалним управником, захтеви су знатно ригорознији. За изгласавање његове смене неопходна је двотрећинска већина гласова, при чему се те две трећине не рачунају само од присутних на седници, већ од укупног броја свих власника станова у згради.

Корак по корак: Како изгледа процес смене

Уколико сте обезбедили довољан број заинтересованих комшија, процедура се одвија у следећим фазама:

• Подношење писаног захтева: Власник стана или група станара доставља актуелном управнику писани захтев да закаже седницу скупштине. У захтеву мора јасно да стоји тачка дневног реда: „Смена управника“.
• Сазивање седнице: Управник има рок од 10 дана да закаже седницу. Уколико то игнорише, било који власник стана стиче право да самостално закаже седницу, уз обавезу да обавештење истакне најмање три дана пре одржавања и о томе обавести старог управника.
• Одржавање седнице и гласање: На седници се води прецизан записник. Станари гласају о смени, простом или двотрећинском већином, у складу са законом.
• Избор новог управника: На истој седници на којој се смењује стари управник обавезно се бира нови управник, било из редова станара или ангажовањем нове професионалне фирме.
• Ажурирање регистра: Записник са одлуком предаје се надлежној јединици локалне самоуправе како би нови управник био уписан у Регистар стамбених заједница.

Ако живите у великој згради у којој је немогуће окупити комшије у исто време, закон (члан 44) дозвољава гласање путем писаних изјава. Довољно је да прикупите потребне потписе на документу, односно записнику, којим се потврђује одлука о смени.

Шта ако управник одбија да преда документацију?

Није реткост да смењени управници, из револта или немара, одбијају да новој управи предају печат, приступ банковном рачуну, уговоре са добављачима и архиву зграде.

У том случају нови управник прво шаље писано обавештење са јасно одређеним роком за примопредају. Ако то не уроди плодом, станари случај пријављују комуналној или грађевинској инспекцији, а крајња инстанца је суд.

Уколико је реч о професионалном управнику који узурпира документацију, станари га могу пријавити Привредној комори Србије (ПКС), која има овлашћење да несавесном управнику трајно одузме лиценцу за рад.

Највећа замка: Ризик од принудне управе

Највећа грешка коју станари могу да направе јесте да изгласају смену старог управника, а да немају спремну замену.

Уколико стамбена заједница остане без управника, било због смене или зато што га никада није ни изабрала, локална самоуправа по сили закона уводи принудну управу. Општина тада згради додељује професионалног управника по свом избору. Накнада за принудног управника законски је дефинисана и износи око 336 динара месечно по стану, али у тој ситуацији станари потпуно губе контролу над тим ко управља њиховом имовином.

Зато главно правило гласи: "Никада не изгласавајте смену док нисте пронашли и договорили ко ће преузети функцију новог управника."

Извор: Србија Данас/Курир