Ako vam upravnik zgrade ne radi posao, možete da ga smenite: Evo šta zakon dozvoljava i kako izgleda procedura - jedna greška može skupo da vas košta

Kada krov prokišnjava, lift nedeljama nije u funkciji, a novac sa zajedničkog računa nestaje bez jasnog pravdanja i izveštaja, stanari se s pravom pitaju: kako da smenimo upravnika koji ne radi svoj posao?

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada jasno propisuje proceduru za razrešenje upravnika. Iako postupak nije previše komplikovan, izuzetno je važno da se sprovede strogo po zakonu kako bi odluka bila pravno obavezujuća i neoboriva na sudu.

Zakonski osnov za smenu: Kada upravnik krši obaveze?

Da biste uspešno smenili upravnika, važno je da znate koje su njegove zakonske dužnosti. Prema zakonu, upravnik mora da izvršava odluke skupštine stanara, organizuje održavanje zgrade, vodi finansije i transparentno raspolaže novcem.

Ukoliko imate profesionalnog upravnika, njegove obaveze su još strože: on mora da bude dostupan za prijave kvarova 24 sata dnevno i u obavezi je da najmanje dva puta godišnje podnese detaljan izveštaj o svom radu.

Šta stanari treba da urade pre pokretanja smene?

Iako zakon ne zahteva formalne dokaze za pokretanje smene, u praksi je ključno dokumentovati probleme. Sačuvajte mejlove na koje nije odgovoreno, fotografišite zapuštene zajedničke prostorije i zapišite datume kada su kvarovi prijavljeni, a ignorisani. Ukoliko stari upravnik pokuša da ospori smenu, ova arhiva biće vaš najjači argument.

Razlike u proceduri

Procedura pokretanja smene ista je i za upravnika iz redova stanara i za profesionalnog upravnika, ali se ključna razlika ogleda u broju glasova potrebnih za donošenje punovažne odluke. Zakon znatno strože tretira raskid ugovora sa profesionalnom firmom u odnosu na smenu komšije.

Kada se smenjuje upravnik iz redova stanara, procedura glasanja je jednostavnija i za donošenje odluke dovoljna je prosta većina glasova prisutnih vlasnika na sednici skupštine. Dakle, odluku donosi većina onih koji su se pojavili na sastanku.

S druge strane, ukoliko stambena zajednica želi da raskine saradnju sa profesionalnim upravnikom, zahtevi su znatno rigorozniji. Za izglasavanje njegove smene neophodna je dvotrećinska većina glasova, pri čemu se te dve trećine ne računaju samo od prisutnih na sednici, već od ukupnog broja svih vlasnika stanova u zgradi.

Korak po korak: Kako izgleda proces smene

Ukoliko ste obezbedili dovoljan broj zainteresovanih komšija, procedura se odvija u sledećim fazama:

• Podnošenje pisanog zahteva: Vlasnik stana ili grupa stanara dostavlja aktuelnom upravniku pisani zahtev da zakaže sednicu skupštine. U zahtevu mora jasno da stoji tačka dnevnog reda: „Smena upravnika“.
• Sazivanje sednice: Upravnik ima rok od 10 dana da zakaže sednicu. Ukoliko to ignoriše, bilo koji vlasnik stana stiče pravo da samostalno zakaže sednicu, uz obavezu da obaveštenje istakne najmanje tri dana pre održavanja i o tome obavesti starog upravnika.
• Održavanje sednice i glasanje: Na sednici se vodi precizan zapisnik. Stanari glasaju o smeni, prostom ili dvotrećinskom većinom, u skladu sa zakonom.
• Izbor novog upravnika: Na istoj sednici na kojoj se smenjuje stari upravnik obavezno se bira novi upravnik, bilo iz redova stanara ili angažovanjem nove profesionalne firme.
• Ažuriranje registra: Zapisnik sa odlukom predaje se nadležnoj jedinici lokalne samouprave kako bi novi upravnik bio upisan u Registar stambenih zajednica.

Ako živite u velikoj zgradi u kojoj je nemoguće okupiti komšije u isto vreme, zakon (član 44) dozvoljava glasanje putem pisanih izjava. Dovoljno je da prikupite potrebne potpise na dokumentu, odnosno zapisniku, kojim se potvrđuje odluka o smeni.

Šta ako upravnik odbija da preda dokumentaciju?

Nije retkost da smenjeni upravnici, iz revolta ili nemara, odbijaju da novoj upravi predaju pečat, pristup bankovnom računu, ugovore sa dobavljačima i arhivu zgrade.

U tom slučaju novi upravnik prvo šalje pisano obaveštenje sa jasno određenim rokom za primopredaju. Ako to ne urodi plodom, stanari slučaj prijavljuju komunalnoj ili građevinskoj inspekciji, a krajnja instanca je sud.

Ukoliko je reč o profesionalnom upravniku koji uzurpira dokumentaciju, stanari ga mogu prijaviti Privrednoj komori Srbije (PKS), koja ima ovlašćenje da nesavesnom upravniku trajno oduzme licencu za rad.

Najveća zamka: Rizik od prinudne uprave

Najveća greška koju stanari mogu da naprave jeste da izglasaju smenu starog upravnika, a da nemaju spremnu zamenu.

Ukoliko stambena zajednica ostane bez upravnika, bilo zbog smene ili zato što ga nikada nije ni izabrala, lokalna samouprava po sili zakona uvodi prinudnu upravu. Opština tada zgradi dodeljuje profesionalnog upravnika po svom izboru. Naknada za prinudnog upravnika zakonski je definisana i iznosi oko 336 dinara mesečno po stanu, ali u toj situaciji stanari potpuno gube kontrolu nad tim ko upravlja njihovom imovinom.

Zato glavno pravilo glasi: "Nikada ne izglasavajte smenu dok niste pronašli i dogovorili ko će preuzeti funkciju novog upravnika."

Izvor: Srbija Danas/Kurir