"Sa 200 na 400 evra": Može li stanodavac da vam preko noći poveća kiriju? Evo šta zakon kaže, i kako da zaštitite sebe

Iako se mnogima čini da su stanari potpuno bespomoćni, to nije uvek slučaj – pod jednim uslovom: da imaju zaključen ugovor o zakupu.

"Stanodavac mi je jutros javio da od sledećeg meseca kirija više nije 300 evra, nego 500. Kaže – ako mi ne odgovara, da se iselim. A nemam gde!" – ovakve poruke poslednjih meseci sve češće kruže društvenim mrežama, ali i u oglasima u kojima se ogorčeni podstanari žale na rast cena stanarina, samovolju vlasnika stanova i potpuno odsustvo pravne zaštite.

Šta zakon kaže?

Zakon o obligacionim odnosima jasno uređuje odnose između zakupodavca (stanodavca) i zakupca (stanara). Ključno je to da ni jedna strana ne može jednostrano menjati odredbe potpisanog ugovora, što uključuje i iznos kirije. To znači da, ukoliko imate važeći ugovor u kojem je navedeno da kirija iznosi, recimo, 300 evra i da ugovor traje godinu dana – stanodavac nema pravo da vam usmeno ili porukom najavi novo povećanje cene, dok ugovor ne istekne ili se ne raskine u skladu s dogovorenim uslovima.

Ugovor je pravna garancija i zaštita. Ako imate pisani ugovor, stanodavac ne može tek tako da vas izbaci, niti da podigne cenu. Svaka izmena mora da bude usaglašena i potpisana od obe strane.

A šta ako ugovora nema?

Tu dolazimo do najvećeg problema – ogromna većina stanova u Srbiji izdaje se bez ugovora, na crno. To znači da zakupac nema nikakav pisani trag o uslovima pod kojima koristi stan. U tim slučajevima, zakon i sudska praksa gotovo da ne mogu pomoći.

– Ako nemate ugovor, teško je dokazati bilo šta. Stanodavac može reći da vam je "samo pozajmio" stan ili da nikad nije ni bilo dogovora. Tada nemate osnov za tužbu – kaže pravnik.

Zakup bez ugovora šteti i samim vlasnicima stanova. Iako time izbegavaju plaćanje poreza, izlažu se riziku da im stanar ne plaća kiriju, uništi imovinu ili da ne mogu da ga isele bez suda.

Može li stanodavac da vas izbaci bez razloga?

U slučaju da postoji ugovor, zakupodavac mora poštovati otkazni rok, koji je najčešće 30 dana, osim ako ugovorom nije drugačije definisano. Bez ugovora – pravila praktično nema. Stanodavac vam može "sutra" reći da napustite stan, a vi se nalazite u bezizlaznoj situaciji.

Kako da se zaštitite?

• Uvek tražite pisani ugovor o zakupu – čak i ako ga sami sastavite i obe strane potpišu, to je validan dokument.

• Insistirajte na jasno definisanom iznosu kirije i otkaznom roku.

• Sačuvajte sve dokaze o plaćanju kirije – uplate, poruke, dogovore.

• Ako se iznos kirije menja, tražite aneks ugovora.

Ko prijavljuje stanodavca?

Zakonom je propisano da vlasnik stana mora prijaviti prihod od izdavanja stana i platiti porez. Međutim, to se retko dešava. U teoriji, zakupac može da prijavi stanodavca Poreskoj upravi, ali u praksi to znači kraj odnosa i potencijalno iseljenje. Zbog toga se stanari retko odlučuju na taj korak.

Šta ako ipak dođe do problema?

Ukoliko imate ugovor i stanodavac prekrši njegove odredbe, možete ga tužiti, ali morate biti spremni na dug sudski proces. Bez ugovora – borba za pravdu je praktično nemoguća.

Rast kirija u Srbiji ne može se zakonski sprečiti, ali se stanari mogu zaštititi – ugovorom. Sve dok se stanovi izdaju "na reč", zakupci ostaju nezaštićeni, a stanodavci bez odgovornosti. Zbog toga je i u interesu države da podstakne regulisanje tržišta stanova, jer samo tako obe strane mogu imati jasna prava i obaveze.

Srbija Danas