Veliki pad prodaje nekretnina: Da li će cene stanova u 2026. konačno pasti?

Kad brojke naglo skliznu nadole, glasine uvek dođu prve: "puca balon", "slom tržišta", "nekretnine konačno padaju". Ali tržište nekretnina retko radi na prekidač. Ono više liči na tešku mašinu koja uspori i pređe u nižu brzinu, umesto da se raspadne u vožnji.

U Hrvatskoj su se poslednjih dana posebno istakli podaci Poreske uprave za 2025. godinu, koji pokazuju da je evidentirano 13,2% manje kupoprodaja nego 2024. godine. Dok se po kuloarima već šapuće o "slomu", stručnjaci tvrde da je reč o stabilizaciji i oprezu, nakon godina snažnog rasta i transakcija i cena, piše hrvatski tportal.

Pad prodaje u Hrvatskoj: Gde je minus najveći?

Pad nije svuda isti. Najveći minus zabeležen je u Primorsko-goranskoj županiji, gde je evidentirano 9.937 kupoprodaja, što je skoro 32% manje nego u 2024. godini. U Zagrebu je broj prodanih nekretnina oko 16.500, odnosno 10,6% manje nego prethodne godine. U Istri je realizovano 16,5% manje kupoprodaja, u Splitsko-dalmatinskoj županiji 23,5% manje, a u Zagrebačkoj županiji 12,6% manje.

Istovremeno, postoje i izuzeci, u Zadarskoj, Varaždinskoj, Koprivničko-križevačkoj i Karlovačkoj županiji zabeležen je rast broja prodatih nekretnina.

U procente pada ne spadaju samo stanovi i kuće

Pad se ne odnosi samo na stanove i kuće, već i na poslovne prostore, zgrade, garaže, garažna i otvorena parking mesta, kao i zemljišta (poljoprivredna i građevinska) i druge vrste nekretnina.

Prema ovom preseku, najviše je pala prodaja parking mesta i prirodnih neplodnih zemljišta (oko 34%). Prodaja poslovnih prostora pala je oko 21%, kuća oko 20%, garaža oko 18%, građevinskog zemljišta oko 14%, dok su stanovi i apartmani, kao i poljoprivredna zemljišta, u padu oko 13%. Najmanji pad beleže gospodarske zgrade, oko 2%.

Stručnjaci tvrde: "Nije dramatično, već očekivano"

Iako brojke na prvi pogled deluju zabrinjavajuće, ljudi koji su svakodnevno na tržištu tvrde da nema razloga za paniku. Po njihovoj oceni, radi se o korekciji stanja posle godina "hiperaktivnog" tržišta.

Poruka sa terena je jasna, procenti zvuče krupno, ali u apsolutnim brojevima to i dalje nije scenario nalik 2008. ili 2009. godini. Tržište se usporava, ali se ne ruši.

Kupci su oprezniji - traži se "prava vrednost"

Agentima je posebno upalo u oči to što kupci više ne ulaze u kupovinu kao ranije. Poslednjih godina se kupovalo brzo i često "za svašta", a sada se za isti novac traži realna vrednost, kvalitet, lokacija i fer cena.

Nekretnine koje su kvalitetne i korektno procenjene i dalje se prodaju bez većih problema. S druge strane, one koje su postavljene po nerealnim cenama ostaju duže u oglasima, jer kupac više ne juri po svaku cenu.

Stranci se delom povlače, Jadran i dalje drži interesovanje

U hrvatskom priobalju se primećuje da je stranih kupaca manje nego ranije, posebno iz pojedinih zapadnih zemalja. Međutim, interesovanje nije nestalo, već je postalo opreznije i izbirljivije.

Sporiji rast cena, a ne nagli pad

Ključno pitanje je šta se dešava sa cenama. Logika manje prodaje = niže cene ne mora da važi na tržištu gde je potražnja godinama bila veća od ponude i gde je vlasništvo nad nekretninom duboko ukorenjeno kao životni cilj.

Procene sa terena idu u smeru da dvocifreni rast cena može da uspori, a da se rast približi inflaciji ili se zadrži na umerenijem nivou. Dobre lokacije i kvalitetne nekretnine, po pravilu, najduže drže cenu.

Šta se u isto vreme dešava u Srbiji?

U Srbiji se vidi sličan obrazc, kupci su oprezniji i broj transakcija može da uspori, ali cene i ukupna vrednost tržišta i dalje pokazuju rast.

Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, tržište nepokretnosti u Srbiji u trećem kvartalu 2025. godine pokazuje rast vrednosti tržišta od 2,2%, uz smanjenje broja transakcija od 2,6% u odnosu na isti period prethodne godine.

Istovremeno, RGZ indeks cena stanova za treće tromesečje 2025. beleži međugodišnji rast cena od 6%, dok je u odnosu na prethodno tromesečje zabeležen rast od 1,43%.

Dodatno, RGZ je objavio i da je ukupna vrednost prometa na tržištu nepokretnosti u prvom polugodištu 2025. iznosila 3,8 milijardi evra, što predstavlja rast od 11,9% u odnosu na prvo polugodište 2024. godine.

Stabilizacija, ne rušenje - tržište traži realnu cenu

Ukupna slika u regionu trenutno više liči na stabilizaciju nego na slom. Posle godina ubrzanog rasta, kupci traže realnu vrednost za svoj novac, a prodavci koji postave fer cenu i imaju dobru lokaciju i kvalitet i dalje pronalaze kupca. Samo uz nešto više opreza, više pregovora i više vremena.

Da li će pasti cene stanova u 2026. godini?

Nagli pad cena stanova u 2026. godini za sada nije realan scenario. Većina stručnjaka očekuje usporavanje rasta i stabilizaciju tržišta, ali ne i veliki pad. Pojeftinjenje bi moglo da se vidi samo kod precenjenih nekretnina, lošijih lokacija i starogradnje koja dugo stoji bez kupaca. Istovremeno, kvalitetni stanovi na dobrim lokacijama i dalje će držati cenu, jer je potražnja i dalje veća od ponude. To znači da bi 2026. godina mogla da bude godina pregovora i boljih uslova za kupce, u kojoj kupci mogu da dobiju bolje uslove, ali ne i drastično jeftinije kvadrate.