Кредити на пола века: Спас за оне који желе свој кров над главом или још један банкарски трик?

Администрација Доналда Трампа разматра увођење хипотекарних кредита на 50 година, сматрајући да би то могао бити начин да се ублажи криза приступачног становања и подстакне куповина првих некретнина. Ипак, није сигурно да би овакви кредити дугорочно заиста донели уштеде купцима.

На мрежи Truth Социал, Трамп је у суботу поделио објаву у којој се упоређује са бившим председником Френклином Д. Рузвелтом, који је својевремено увео хипотеку на 30 година.

Директор Федералне агенције за финансирање становања (ФХФА) и председник агенција Фани Меј и Фреди Мек, Бил Палт, потом је потврдио да агенција "ради" на могућности увођења хипотека на 50 година.

Његове изјаве изазвале су бројне реакције, па и међу конзервативцима. Палт је убрзо појаснио да је реч о "потенцијалном решењу у широком арсеналу мера“ које се разматрају за решавање проблема приступачног становања.

Према подацима Федералних резерви у Сент Луису, медијана цене продатих кућа у САД у другом кварталу 2025. износила је 410.800 долара, док је просечна старост купаца првих некретнина порасла на 40 година.

Колико би рата била мања?

Подаци Фреди Мека показују да је просечна каматна стопа за 30-годишњу хипотеку у првој недељи новембра износила 6,22%, док је за 15-годишњи кредит била 5,5%. Није познато колика би била камата за 50-годишње кредите, али и ако би остала иста као код 30-годишњих, месечне рате би биле тек нешто ниже.

За кућу чија је цена на нивоу медијане и уз учешће од 10%, месечна рата на 50 година по стопи од 6,22% износила би око 2.006,60 долара. Купац би укупно уплатио 600 месечних рата, односно више од 1,2 милиона долара, од чега 834.000 долара отпада на камате.

Код 30-годишње хипотеке, рата би била 2.269,22 долара, што је више за око 262 долара месечно, али би укупна сума камата била знатно мања – око 447.199 долара, односно укупно 816.919 долара. Подаци су засновани на израчунима које је објавио Форбес, без урачунатих пореза и осигурања.

Политичке реакције и критике

Неки републиканци отворено се противе идеји. Посланица Марџори Тејлор Грини из Џорџије поручила је да би план користио банкама и грађевинским фирмама, док би грађани плаћали знатно више камата и, како каже, "умирали пре него што отплате кућу".

Посланик Томас Маси из Кентакија упозорио је да би таква политика "отежала селидбу због посла или школе“ и повећала ризик неплаћања.

У сектору некретнина мишљења су подељена. Неки стручњаци сматрају да би оваква политика могла помоћи купцима првог дома, док други упозоравају да не решава основни проблем – недостатак приступачних станова. Главни економиста Националног удружења агената за некретнине Лоренс Јун нагласио је да "дужи рок отплате не решава узрок високе цене становања".

Зашто се разматрају тако дуги кредити

Хипотеке на 50 година нису потпуно нова идеја – о њима се говорило и након пандемије, у периоду високе инфлације. Циљ је да се олакша приступ тржишту некретнина млађима и купцима првог стана, као и да се повећа доступност некретнина.

Продужен рок отплате имао би двоструки ефекат: смањио би месечне рате онима који имају мања примања, док би другима омогућио куповину скупљих некретнина.

Међутим, продужење рока отплате значајно повећава укупан износ камата, па купци у коначници плаћају много више. Такође, већи је ризик да особа не доживи крај отплате, па би обавеза могла прећи на наследнике.

Још један проблем је што би тако дуги кредити могли "закључати" капитал и вештачки одржавати цене некретнина на високом нивоу. Владе генерално избегавају мере које би могле довести до пада вредности имовине, али оваква политика би могла успорити тржиште и смањити финансијску флексибилност грађана.

Искуства из света

Дугорочни стамбени кредити разматрају се и у другим развијеним земљама због високих цена некретнина.

У Великој Британији је 2022. једна финансијска институција добила дозволу да нуди 50-годишње хипотеке, али такви кредити у пракси нису постали чести. У Ирској се исте године водила слична расправа.

У Јапану поједине регионалне банке нуде ове кредите, али са ограничењем да отплата не може трајати дуже од 80. године живота корисника.

У Шведској се могу наћи изузетно дуги кредити које може отплаћивати више генерација. Пре десет година влада је морала законски ограничити рок отплате на чак 105 година, иако се такви кредити у пракси готово не користе. Стандардни рок остаје 30 година, као и у већини света.

Став грађана

Стручњаци процењују да би, чак и ако се уведу, 50-годишњи кредити чинили само мали део тржишта јер би их ретко ко желео да узме. Грађани су углавном свесни ризика и изражавају неповерење према тако дугим обавезама.

На друштвеним мрежама многи сматрају да би овакав систем више користио банкама него купцима. Поједини коментатори иронично додају да би следећи корак могао бити повећање старосне границе за пензију на 75 година.

- Тридесет година отплате већ звучи депресивно - навела је једна корисница, док је друга додала да се са 50-годишњим кредитом "никада не доживи тренутак да је кућа заиста твоја".

Неки су повукли паралелу са аутокредитима, који се такође продужавају, па људи понекад отплаћују возило и након што оно престане да ради. Једна корисница се запитала:

- Ко уопште купује кућу са 18 година?

Закључак већине је да овако дуги кредити не значе јефтинију, већ скупљу куповину дома - само распоређену на много дужи период.

Извор: Србија Данас/Форбес