Da li su Srbi pogrešili što su kupovali nekretnine na Bliskom istoku? Dubai i Abu Dabi na udaru, ovo je realna situacija na tržištu

Sukob između Irana, SAD i Izraela koji je ozbiljno eskalirao, proširio se daleko šire od prvobitnih bojišta. Iran je uzvratio udare ne samo na ciljeve u Izraelu i američke baze u regionu, već je lansirao rakete i dronove ka brojnim zemljama Zaliva, među kojima su Ujedinjeni Arapski Emirati (UAE), uključujući Dubai i Abu Dabi.

U napadima je pogođena civilna infrastruktura: terminali međunarodnih aerodroma u Dubaiju i Abu Dabiju, luksuzni hoteli kao što je Burj Al Arab, a jedan civili je poginuo i nekoliko je povređeno. Većina projektila i bespilotnih letelica je presretnuta, ali su ostaci izazvali štetu i paniku među građanima i stranim posetiocima. UAE su zatvorile svoj vazdušni prostor, evakuisale diplomatsko osoblje iz Teherana i ocenile napade kao kršenje suvereniteta.

Ovakav razvoj događaja ozbiljno je uzdrmao dugogodišnju reputaciju Dubaija i Abu Dabija kao bezbednih i stabilnih centara, što je imalo i značajan uticaj na njihovo tržište nekretnina. Za investitore iz Srbije i regiona koji su ulagali u nekretnine u UAE, ovo postavlja važno pitanje: da li su grešili zbog takvih investicija i šta sada očekivati?

Šta se promenilo na tržištu nekretnina

Tržište nekretnina u Dubaiju i Abu Dabiju prethodno je beležilo stabilan rast, velik deo potražnje dolazio je od stranih investitora, a kratkoročni najam i turizam bili su glavni generatori prihoda za mnoge vlasnike stanova.

Ukratko, tržište je suočeno sa iznenadnim udarom poverenja zbog direktnih bezbednosnih pretnji i prekida ključnih ekonomskih tokova.

Kako se tržište sada kreće

Analitičari i lokalni posrednici ukazuju na nekoliko tendencija koje su već vidljive:

• usporavanje prodaje i investicionog momentuma, jer se potencijalni kupci povlače i čekaju stabilniju sliku;
• duži rokovi zatvaranja poslova, jer investitori postavljaju dodatna pitanja o bezbednosti i rizicima;
• pad potražnje za kratkoročnim najmom, koji je prethodno bio jedan od najvažnijih faktora rasta cena stanova;

Ovakve promene ne moraju odmah dovesti do padova cena, ali su signali prilagođavanja tržišta u uslovima povećanog geopolitičkog rizika.

Dubai i Abu Dabi: dva različita modela tržišta

Dubai je jedno od najprivlačnijih tržišta nekretnina na svetu upravo zbog značajnog udela stranih investitora i ekspanzije transakcija. Podaci iz 2024. pokazuju da je u Dubaiju bilo preko 180.000 transakcija nekretnina u jednoj godini, vrednih više od 522 milijarde dirhama, što odražava masivan priliv kapitala iz inostranstva i aktivnost globalnih kupaca koji vide Emirate kao mesto diverzifikacije portfelja i potencijalno visokog prinosa. Strani vlasnici čine veliki deo tržišta, a procenjeno je da su desetine milijardi dolara vlasništva nekretnina u Dubaiju u rukama stranaca, uključujući i značajne investicije ruskih državljana posle 2022. godine.

Zbog takve strukture, Dubai je relativno likvidnije tržište sa većim brojem transakcija i bržim prometom nekretnina, što investitorima omogućava relativno brži ulazak i izlazak iz pozicija. U praksi to znači da Dubai može da privuče veći broj internacionalnih kupaca koji traže kraće rokove povrata i veći potencijal kapitalne dobiti, ali istovremeno čini tržište osetljivijim na globalne šokove i promene sentimenta.

Abu Dabi, s druge strane, beleži otprilike deset puta manje transakcija rezidencijalnih jedinica nego Dubai u periodu od poslednje dve godine, što ukazuje na konzervativniji tempo rasta i manji obim trgovine. Ovakva struktura često znači da tržište u Abu Dabiju privlači investitore sa fokusom na dugoročne prinose, stabilnost i niži nivo volatilnosti, a ne toliko na brzu mobilnost kapitala.

Rentni prinosi i realni povrati u Dubaiju i Abu Dabiju

Jedan od najvažnijih parametara za investitore, pored rasta cena, jeste rentni prinos (rental yield) i ukupni povrat na investiciju (ROI). Dubai već dugo važi kao grad koji nudi konkurentne prinose u odnosu na globalna tržišta, sa prosečnim gross (bruto) rentnim prinosima uglavnom u rasponu od oko 6 % do 8 % godišnje, dok neke lokacije, posebno u popularnim zajednicama kao što su Jumeirah Village Circle, Dubai Marina ili Dubai Investments Park, pokazuju i prinose bliže 9 % ili više.

Takvi procenti stavljaju Dubai znatno iznad mnogih velikih globalnih gradova poput Londona ili Njujorka, gde se prosečni rentni prinosi često kreću između 2 % i 4 %. Ovo je jedan od razloga zbog kojih su investitori iz Evrope i Azije dugoročno gledali UAE kao atraktivnu destinaciju za ulaganje, uz porez na prihod od najma koji je praktično nepostojeći, imovina može vratiti deo ulaganja kroz najam znatno brže nego u većini razvijenih tržišta.

Abu Dabi, iako stabilniji i manje „trendovski“ nego Dubai, takođe nudi respektabilne prinose. Prosečni bruto rentni prinosi u Abu Dabiju često se navode oko 5 % do 7 %, zavisno od mikrolokacije i tipa nekretnine, a u nekim popularnim delovima gross prinosi mogu biti i bliži 8–9 % za manje jedinice poput studija ili jednosobnih stanova.

Razlika između bruto i neto prinosa (nakon odbitaka za upravljanje, održavanje i prazne periode) u Abu Dabiju može iznositi oko 1,5–2 postena, što znači da investitori realno dobijaju neto prinose često između oko 4 % i 6 % godišnje, uz relativno stabilnu potražnju zakupaca.

Kombinacija ovih prinosa i potencijala za kapitalno uvećanje (posebno u Dubaiju gde su cene nekretnina u 2025. godini beležile snažan rast) daje osnovu za zaključak da, pre konflikta, UAE imovina nije bila samo ekskluzivna već i kvantitativno konkurentna investicija u globalnim okvirima.

Tri scenarija za budućnost tržišta nekretnina

Razvoj tržišta će u velikoj meri zavisiti od toga kako će se rat dalje razvijati i da li će direktno uticati na UAE i njihov ekonomski ambijent.

Scenario 1: Kratka eskalacija, brzo smirivanje

Ako se sukob relativno brzo stabilizuje i UAE izbegnu dalje direktne napade, tržište bi moglo da uđe u fazu privremenog opreza: sporija prodaja, produženi pregovori i blage korekcije, ali bez dramatičnog pada cena. Investitori sa dugoročnim planom iznajmljivanja ili stabilnim zakupcima verovatno ne bi trpeli teže posledice.

Scenario 2: Produžena regionalna tenzija

Ako sukob ostane dugotrajan i preti ponovnim ili učestalijim udarima na infrastrukturu u Zalivu, to bi moglo dovesti do selektivne korekcije cena i smanjenja potražnje. Dubai, zbog većeg oslanjanja na turizam i investicije, bio bi osetljiviji, dok bi Abu Dabi mogao pokazivati veću otpornost. U ovom scenariju, tržište bi se segmentiralo, najboljim lokacijama bi potražnja ostala relativno stabilna, dok bi sekundarni i novi projekti bili pod pritiskom.

Scenario 3: Dugotrajna ratna eskalacija direktno utiče na UAE

U najnepovoljnijem scenariju, ako rat dodatno eskalira i UAE postanu glavni front većih napada, sa produženim prekidima u turizmu, poslovnim operacijama, avio-saobraćaju i investicionim tokovima, moglo bi se očekivati ozbiljniji pad potražnje i pritisak na cene i likvidnost, naročito u segmentu koji se oslanja na kratkoročne prihode.

Da li su Srbi pogrešili?

Ne postoji jednostavan odgovor na to pitanje, jer ishod zavisi pre svega od strategije kojom je investicija vođena. Kupovina nekretnine u Dubaiju ili Abu Dabiju sama po sebi nije bila iracionalna odluka, naprotiv, u periodu rasta cena, visokih rentnih prinosa i snažnog priliva stranog kapitala, takva ulaganja su imala ekonomsku logiku.

Međutim, razlika između održive i rizične investicije sada postaje izraženija nego ranije. Investitori koji su kupovali sa dugoročnom perspektivom, u kvalitetnim mikrolokacijama, uz stabilan plan izdavanja ili bez pritiska na brzu prodaju, imaju veću šansu da prebrode eventualne ciklične oscilacije. Tržišta poput Dubaija i Abu Dabija prolazila su kroz faze korekcije i ranije, ali su se oporavljala u skladu sa regionalnim i globalnim tokovima kapitala.

S druge strane, veći rizik snose oni koji su računali na kratkoročnu dinamiku: brzu preprodaju, stalnu visoku popunjenost kroz turistički najam ili kontinuirani rast cena bez zastoja. U uslovima povećanog geopolitičkog rizika i usporavanja investicionog sentimenta, upravo takve strategije postaju najosetljivije.

Drugim rečima, pitanje nije da li je kupovina bila pogrešna, već da li je bila zasnovana na realnoj proceni cikličnog rizika. Tržište se možda menja, ali kvalitetne i dugoročno održive investicije imaju veću otpornost na šokove od onih koje su zavisile od stalnog rasta i visoke likvidnosti.

Na kraju, ključno pitanje nije da li su Srbi pogrešili što su ulagali u Dubai ili Abu Dabi, već da li su bili spremni na činjenicu da i tržišta koja deluju stabilno mogu ući u fazu povećanog rizika. Rat na Bliskom istoku promenio je percepciju sigurnosti u regionu, a percepcija je često presudna za tok kapitala. Ipak, istorija pokazuje da tržišta koja imaju snažnu ekonomsku osnovu i globalnu potražnju ne nestaju preko noći, već prolaze kroz cikluse. Za investitore koji razmišljaju dugoročno, ovo je test strpljenja. Za one koji su računali na brzu zaradu, ovo je podsetnik da visoki prinosi gotovo uvek nose i viši rizik.