Да ли су Срби погрешили што су куповали некретнине на Блиском истоку? Дубаи и Абу Даби на удару, ово је реална ситуација на тржишту

Сукоб између Ирана, САД и Израела који је озбиљно ескалирао, проширио се далеко шире од првобитних бојишта. Иран је узвратио ударе не само на циљеве у Израелу и америчке базе у региону, већ је лансирао ракете и дронове ка бројним земљама Залива, међу којима су Уједињени Арапски Емирати (УАЕ), укључујући Дубаи и Абу Даби.

У нападима је погођена цивилна инфраструктура: терминали међународних аеродрома у Дубаију и Абу Дабију, луксузни хотели као што је Бурј Ал Араб, а један цивили је погинуо и неколико је повређено. Већина пројектила и беспилотних летелица је пресретнута, али су остаци изазвали штету и панику међу грађанима и страним посетиоцима. УАЕ су затвориле свој ваздушни простор, евакуисале дипломатско особље из Техерана и оцениле нападе као кршење суверенитета.

Овакав развој догађаја озбиљно је уздрмао дугогодишњу репутацију Дубаија и Абу Дабија као безбедних и стабилних центара, што је имало и значајан утицај на њихово тржиште некретнина. За инвеститоре из Србије и региона који су улагали у некретнине у УАЕ, ово поставља важно питање: да ли су грешили због таквих инвестиција и шта сада очекивати?

Шта се променило на тржишту некретнина

Тржиште некретнина у Дубаију и Абу Дабију претходно је бележило стабилан раст, велик део потражње долазио је од страних инвеститора, а краткорочни најам и туризам били су главни генератори прихода за многе власнике станова.

Укратко, тржиште је суочено са изненадним ударом поверења због директних безбедносних претњи и прекида кључних економских токова.

Како се тржиште сада креће

Аналитичари и локални посредници указују на неколико тенденција које су већ видљиве:

• успоравање продаје и инвестиционог моментума, јер се потенцијални купци повлаче и чекају стабилнију слику;
• дужи рокови затварања послова, јер инвеститори постављају додатна питања о безбедности и ризицима;
• пад потражње за краткорочним најмом, који је претходно био један од најважнијих фактора раста цена станова;

Овакве промене не морају одмах довести до падова цена, али су сигнали прилагођавања тржишта у условима повећаног геополитичког ризика.

Дубаи и Абу Даби: два различита модела тржишта

Дубаи је једно од најпривлачнијих тржишта некретнина на свету управо због значајног удела страних инвеститора и експанзије трансакција. Подаци из 2024. показују да је у Дубаију било преко 180.000 трансакција некретнина у једној години, вредних више од 522 милијарде дирхама, што одражава масиван прилив капитала из иностранства и активност глобалних купаца који виде Емирате као место диверзификације портфеља и потенцијално високог приноса. Страни власници чине велики део тржишта, а процењено је да су десетине милијарди долара власништва некретнина у Дубаију у рукама странаца, укључујући и значајне инвестиције руских држављана после 2022. године.

Због такве структуре, Дубаи је релативно ликвидније тржиште са већим бројем трансакција и бржим прометом некретнина, што инвеститорима омогућава релативно бржи улазак и излазак из позиција. У пракси то значи да Дубаи може да привуче већи број интернационалних купаца који траже краће рокове поврата и већи потенцијал капиталне добити, али истовремено чини тржиште осетљивијим на глобалне шокове и промене сентимента.

Абу Даби, с друге стране, бележи отприлике десет пута мање трансакција резиденцијалних јединица него Дубаи у периоду од последње две године, што указује на конзервативнији темпо раста и мањи обим трговине. Оваква структура често значи да тржиште у Абу Дабију привлачи инвеститоре са фокусом на дугорочне приносе, стабилност и нижи ниво волатилности, а не толико на брзу мобилност капитала.

Рентни приноси и реални поврати у Дубаију и Абу Дабију

Један од најважнијих параметара за инвеститоре, поред раста цена, јесте рентни принос (рентал yield) и укупни поврат на инвестицију (РОИ). Дубаи већ дуго важи као град који нуди конкурентне приносе у односу на глобална тржишта, са просечним gross (бруто) рентним приносима углавном у распону од око 6 % до 8 % годишње, док неке локације, посебно у популарним заједницама као што су Јумеирах Village Цирцле, Дубаи Марина или Дубаи Инвестментс Парк, показују и приносе ближе 9 % или више.

Такви проценти стављају Дубаи знатно изнад многих великих глобалних градова попут Лондона или Њујорка, где се просечни рентни приноси често крећу између 2 % и 4 %. Ово је један од разлога због којих су инвеститори из Европе и Азије дугорочно гледали УАЕ као атрактивну дестинацију за улагање, уз порез на приход од најма који је практично непостојећи, имовина може вратити део улагања кроз најам знатно брже него у већини развијених тржишта.

Абу Даби, иако стабилнији и мање „трендовски“ него Дубаи, такође нуди респектабилне приносе. Просечни бруто рентни приноси у Абу Дабију често се наводе око 5 % до 7 %, зависно од микролокације и типа некретнине, а у неким популарним деловима gross приноси могу бити и ближи 8–9 % за мање јединице попут студија или једнособних станова.

Разлика између бруто и нето приноса (након одбитака за управљање, одржавање и празне периоде) у Абу Дабију може износити око 1,5–2 постена, што значи да инвеститори реално добијају нето приносе често између око 4 % и 6 % годишње, уз релативно стабилну потражњу закупаца.

Комбинација ових приноса и потенцијала за капитално увећање (посебно у Дубаију где су цене некретнина у 2025. години бележиле снажан раст) даје основу за закључак да, пре конфликта, УАЕ имовина није била само ексклузивна већ и квантитативно конкурентна инвестиција у глобалним оквирима.

Три сценарија за будућност тржишта некретнина

Развој тржишта ће у великој мери зависити од тога како ће се рат даље развијати и да ли ће директно утицати на УАЕ и њихов економски амбијент.

Сценарио 1: Кратка ескалација, брзо смиривање

Ако се сукоб релативно брзо стабилизује и УАЕ избегну даље директне нападе, тржиште би могло да уђе у фазу привременог опреза: спорија продаја, продужени преговори и благе корекције, али без драматичног пада цена. Инвеститори са дугорочним планом изнајмљивања или стабилним закупцима вероватно не би трпели теже последице.

Сценарио 2: Продужена регионална тензија

Ако сукоб остане дуготрајан и прети поновним или учесталијим ударима на инфраструктуру у Заливу, то би могло довести до селективне корекције цена и смањења потражње. Дубаи, због већег ослањања на туризам и инвестиције, био би осетљивији, док би Абу Даби могао показивати већу отпорност. У овом сценарију, тржиште би се сегментирало, најбољим локацијама би потражња остала релативно стабилна, док би секундарни и нови пројекти били под притиском.

Сценарио 3: Дуготрајна ратна ескалација директно утиче на УАЕ

У најнеповољнијем сценарију, ако рат додатно ескалира и УАЕ постану главни фронт већих напада, са продуженим прекидима у туризму, пословним операцијама, авио-саобраћају и инвестиционим токовима, могло би се очекивати озбиљнији пад потражње и притисак на цене и ликвидност, нарочито у сегменту који се ослања на краткорочне приходе.

Да ли су Срби погрешили?

Не постоји једноставан одговор на то питање, јер исход зависи пре свега од стратегије којом је инвестиција вођена. Куповина некретнине у Дубаију или Абу Дабију сама по себи није била ирационална одлука, напротив, у периоду раста цена, високих рентних приноса и снажног прилива страног капитала, таква улагања су имала економску логику.

Међутим, разлика између одрживе и ризичне инвестиције сада постаје израженија него раније. Инвеститори који су куповали са дугорочном перспективом, у квалитетним микролокацијама, уз стабилан план издавања или без притиска на брзу продају, имају већу шансу да преброде евентуалне цикличне осцилације. Тржишта попут Дубаија и Абу Дабија пролазила су кроз фазе корекције и раније, али су се опорављала у складу са регионалним и глобалним токовима капитала.

С друге стране, већи ризик сносе они који су рачунали на краткорочну динамику: брзу препродају, сталну високу попуњеност кроз туристички најам или континуирани раст цена без застоја. У условима повећаног геополитичког ризика и успоравања инвестиционог сентимента, управо такве стратегије постају најосетљивије.

Другим речима, питање није да ли је куповина била погрешна, већ да ли је била заснована на реалној процени цикличног ризика. Тржиште се можда мења, али квалитетне и дугорочно одрживе инвестиције имају већу отпорност на шокове од оних које су зависиле од сталног раста и високе ликвидности.

На крају, кључно питање није да ли су Срби погрешили што су улагали у Дубаи или Абу Даби, већ да ли су били спремни на чињеницу да и тржишта која делују стабилно могу ући у фазу повећаног ризика. Рат на Блиском истоку променио је перцепцију сигурности у региону, а перцепција је често пресудна за ток капитала. Ипак, историја показује да тржишта која имају снажну економску основу и глобалну потражњу не нестају преко ноћи, већ пролазе кроз циклусе. За инвеститоре који размишљају дугорочно, ово је тест стрпљења. За оне који су рачунали на брзу зараду, ово је подсетник да високи приноси готово увек носе и виши ризик.