Разлике у цени су стотине, негде и хиљаде евра по квадрату: На овим локацијама у Београду су станови најјефтинији

Где су најјефтинији станови у Београду?

Одговор најпрецизније даје промет, не огласи. Званична статистика трансакција показује где се купује, по којим ценама, и како се цене станова мењају из године у годину.

У овом тексту користимо податке из извештаја Републичког геодетског завода (РГЗ) за И полугодиште 2025 (просечне цене станова по општинама, на основу реализованих купопродаја).

Најповољније општине у Београду: Где је квадрат био најнижи у 2025. години?

Према РГЗ подацима о промету, у И полугодишту 2025. године, најниже просечне цене квадрата у староградњи међу општинама које имају стабилан узорак продаје бележе следеће зоне:

• Раковица - око 2.083 ЕУР/м2 (тренд: 17%)
• Чукарица - око 2.350 ЕУР/м2 (тренд: 17%)
• Земун - око 2.576 ЕУР/м2 (тренд: 17%)
• Вождовац - око 2.599 ЕУР/м2 (тренд: 20%)
• Палилула - око 2.619 ЕУР/м2 (тренд: 16%)

За купце који претражују продаја станова и покушавају да пронађу оптималан однос цене и локације, ове општине остају најчешћи одговор на питање где је куповина стана најповољнија.

Центар и премиум локације: Колико кошта квадрат у најскупљим општинама?

На другом крају тржишта су зоне које носе "премију локације". У истом узорку РГЗ, у староградњи највише просечне цене бележе:

• Стари град - око 3.669 ЕУР/м2 (тренд: 10%)
• Врачар - око 3.359 ЕУР/м2 (тренд: 11%)
• Савски венац - око 3.305 ЕУР/м2 (тренд: 23%)

У новоградњи разлике су још израженије. На пример, Савски венац у овом периоду има просечну цену око 4.544 ЕУР/м2. 

Тренд цена: Раст постоји и у најјефтинијим зонама

РГЗ прати и промену цена у односу на претходну годину. У 2025. години јасно се види да ни повољније општине нису стагнирале. Раковица и Чукарица бележе раст од око 17%, док Вождовац прелази 20%. То показује да нижи почетни ниво не значи одсуство раста, већ само нижу основу.

Почетак 2026. године: Стабилизација тржишта, али без наглог пада цена

Почетак 2026. године доноси смиренију слику тржишта некретнина у Београду, али без наглог пада цена који део купаца и даље очекује. Први показатељи из праксе и процене тржишних учесника указују на наставак тренда започетог током 2025. - спорији раст и постепену стабилизацију.

Агенти и аналитичари тржишта некретнина наводе да је број купаца нешто мањи у односу на период рекордне потражње, пре свега због виших каматних стопа и опрезнијег приступа кредитима. Ипак, интересовање за квалитетне и укњижене станове остаје стабилно, посебно у сегменту средње и ниже ценовне зоне.

Најповољније општине, попут Раковице и Чукарице, и даље бележе континуирану тражњу. Разлог је релативно једноставан, купци који решавају стамбено питање фокусирају се на реално доступне локације, док инвеститори траже сигурност и стабилан приход од издавања. Због тога најјефтиније зоне не бележе пад цена, већ стагнацију или спорији раст.

На скупљим локацијама, посебно у централним општинама, тржиште је селективније. Премиум новоградња и даље проналази купце, али продаја траје дуже него раније. Купци сада више анализирају цену, квалитет градње и потенцијал раста вредности, док су продавци спремнији на преговоре него током 2022. и 2023. године.

Кључно питање које се поставља јесте да ли ће цене станова у Београду падати током 2026. године?

Већина процена за сада не указује на такав сценарио. Уместо тога, очекује се стабилизација, уз могуће корекције код прецењених станова, слабијих микролокација и некретнина које дуго стоје у огласима.

Квалитетни станови на добрим локацијама и даље држе цену, јер је потражња и даље већа од понуде. Купци сада имају већи простор за преговоре, али не и очекивања значајног појефтињења. Другим речима, тржиште се хлади, али не пада.

Где је куповина стана у Београду најповољнија?

Подаци о промету показују да се најповољнија куповина станова у Београду најчешће налази у Раковици и на Чукарици, док Земун, Вождовац и Палилула представљају средњи сегмент тржишта са добрим односом цене и локације. Са друге стране, Стари град, Врачар и Савски венац остају најскупље општине.