Razlike u ceni su stotine, negde i hiljade evra po kvadratu: Na ovim lokacijama u Beogradu su stanovi najjeftiniji

Gde su najjeftiniji stanovi u Beogradu?

Odgovor najpreciznije daje promet, ne oglasi. Zvanična statistika transakcija pokazuje gde se kupuje, po kojim cenama, i kako se cene stanova menjaju iz godine u godinu.

U ovom tekstu koristimo podatke iz izveštaja Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) za I polugodište 2025 (prosečne cene stanova po opštinama, na osnovu realizovanih kupoprodaja).

Najpovoljnije opštine u Beogradu: Gde je kvadrat bio najniži u 2025. godini?

Prema RGZ podacima o prometu, u I polugodištu 2025. godine, najniže prosečne cene kvadrata u starogradnji među opštinama koje imaju stabilan uzorak prodaje beleže sledeće zone:

• Rakovica - oko 2.083 EUR/m2 (trend: +17%)
• Čukarica - oko 2.350 EUR/m2 (trend: +17%)
• Zemun - oko 2.576 EUR/m2 (trend: +17%)
• Voždovac - oko 2.599 EUR/m2 (trend: +20%)
• Palilula - oko 2.619 EUR/m2 (trend: +16%)

Za kupce koji pretražuju prodaja stanova i pokušavaju da pronađu optimalan odnos cene i lokacije, ove opštine ostaju najčešći odgovor na pitanje gde je kupovina stana najpovoljnija.

Centar i premium lokacije: Koliko košta kvadrat u najskupljim opštinama?

Na drugom kraju tržišta su zone koje nose "premiju lokacije". U istom uzorku RGZ, u starogradnji najviše prosečne cene beleže:

• Stari grad - oko 3.669 EUR/m2 (trend: +10%)
• Vračar - oko 3.359 EUR/m2 (trend: +11%)
• Savski venac - oko 3.305 EUR/m2 (trend: +23%)

U novogradnji razlike su još izraženije. Na primer, Savski venac u ovom periodu ima prosečnu cenu oko 4.544 EUR/m2. 

Trend cena: Rast postoji i u najjeftinijim zonama

RGZ prati i promenu cena u odnosu na prethodnu godinu. U 2025. godini jasno se vidi da ni povoljnije opštine nisu stagnirale. Rakovica i Čukarica beleže rast od oko 17%, dok Voždovac prelazi 20%. To pokazuje da niži početni nivo ne znači odsustvo rasta, već samo nižu osnovu.

Početak 2026. godine: Stabilizacija tržišta, ali bez naglog pada cena

Početak 2026. godine donosi smireniju sliku tržišta nekretnina u Beogradu, ali bez naglog pada cena koji deo kupaca i dalje očekuje. Prvi pokazatelji iz prakse i procene tržišnih učesnika ukazuju na nastavak trenda započetog tokom 2025. - sporiji rast i postepenu stabilizaciju.

Agenti i analitičari tržišta nekretnina navode da je broj kupaca nešto manji u odnosu na period rekordne potražnje, pre svega zbog viših kamatnih stopa i opreznijeg pristupa kreditima. Ipak, interesovanje za kvalitetne i uknjižene stanove ostaje stabilno, posebno u segmentu srednje i niže cenovne zone.

Najpovoljnije opštine, poput Rakovice i Čukarice, i dalje beleže kontinuiranu tražnju. Razlog je relativno jednostavan, kupci koji rešavaju stambeno pitanje fokusiraju se na realno dostupne lokacije, dok investitori traže sigurnost i stabilan prihod od izdavanja. Zbog toga najjeftinije zone ne beleže pad cena, već stagnaciju ili sporiji rast.

Na skupljim lokacijama, posebno u centralnim opštinama, tržište je selektivnije. Premium novogradnja i dalje pronalazi kupce, ali prodaja traje duže nego ranije. Kupci sada više analiziraju cenu, kvalitet gradnje i potencijal rasta vrednosti, dok su prodavci spremniji na pregovore nego tokom 2022. i 2023. godine.

Ključno pitanje koje se postavlja jeste da li će cene stanova u Beogradu padati tokom 2026. godine?

Većina procena za sada ne ukazuje na takav scenario. Umesto toga, očekuje se stabilizacija, uz moguće korekcije kod precenjenih stanova, slabijih mikrolokacija i nekretnina koje dugo stoje u oglasima.

Kvalitetni stanovi na dobrim lokacijama i dalje drže cenu, jer je potražnja i dalje veća od ponude. Kupci sada imaju veći prostor za pregovore, ali ne i očekivanja značajnog pojeftinjenja. Drugim rečima, tržište se hladi, ali ne pada.

Gde je kupovina stana u Beogradu najpovoljnija?

Podaci o prometu pokazuju da se najpovoljnija kupovina stanova u Beogradu najčešće nalazi u Rakovici i na Čukarici, dok Zemun, Voždovac i Palilula predstavljaju srednji segment tržišta sa dobrim odnosom cene i lokacije. Sa druge strane, Stari grad, Vračar i Savski venac ostaju najskuplje opštine.