Građani u trci sa vremenom: Ko ne prijavi na vreme, može sve da izgubi - korak po korak kako da legalizujete stan ili kuću

Od početka jeseni 2025. godine, jedna tema ne silazi sa radara javnosti u Srbiji - nova pravila za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez dozvole. Najavljivan kao brz, jednostavan i finansijski povoljan model "legalizacije", novi zakon je usvojen u rekordnom roku i odmah stupio na snagu.

Ipak, iako se u svakodnevnom govoru koristi izraz legalizacija, zvaničan naziv propisa - Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava svojine na nepokretnostima - otvorio je ozbiljnu dilemu: da li građani zaista legalizuju svoje objekte ili ih samo upisuju u katastar bez suštinskog usklađivanja sa propisima?

U nastavku donosimo detaljno objašnjenje procedure, rokova, troškova i pravnih posledica novog zakona.

"Svoj na svome": Prijave već traju, rok neumoljivo curi

Prijavljivanje za evidentiranje nelegalnih objekata počelo je 8. decembra 2025. godine, pod sloganom "Svoj na svome", dok je krajnji rok za podnošenje prijava isprva bio 6. februar 2026. godine, međutim rok je produžen - do 8. februara u ponoć.

Građani koji propuste ovaj rok izlažu se ozbiljnom riziku - kasniji pokušaji legalizacije mogu biti znatno otežani ili potpuno onemogućeni.

Zašto ovo nije klasična legalizacija, iako proizvodi iste efekte?

Klasična legalizacija podrazumeva da se objekat naknadno uskladi sa zakonima i propisima: urbanističkim planovima, tehničkim standardima, bezbednosnim pravilima, tehničkim pregledima i saglasnostima nadležnih institucija. Drugim rečima, proverava se da li je objekat zakonit i bezbedan.

Novi zakon to ne radi.

On:

• Ne zahteva građevinsku dozvolu

• Ne zahteva upotrebnu dozvolu

• Ne predviđa tehničku dokumentaciju koja bi dokazala bezbednost ili funkcionalnost objekta

Objekat se, dakle, upisuje u katastar bez stvarnog usklađivanja sa propisima o gradnji.

Ipak, posledice tog upisa su veoma ozbiljne: vlasnik stiče puna vlasnička prava - korišćenje, držanje i raspolaganje nepokretnošću. Upravo zato, iako formalno nije klasična legalizacija, efekti su gotovo identični.

Gde i kako se podnosi prijava za legalizaciju stana ili kuće?

Građani mogu sami ili uz pomoć službenika podneti prijavu za svaki objekat pojedinačno, i to na tri načina:

Online putem platforme "Svoj na svome"

Prijava se podnosi kroz zvaničnu platformu unosom ličnih podataka, podataka o objektu i prilaganjem dokumentacije.

U opštini ili lokalnoj samoupravi

Prijava se podnosi lično, uz pomoć službenika, što je naročito važno za građane bez digitalnih veština.

U odabranim objektima Pošte Srbije

Pošta prima prijave i prosleđuje ih u sistem, kao dodatnu podršku građanima.

Koja dokumentacija je obavezna?

Osnovna dokumentacija:

• Važeća lična karta

• Osnov sticanja prava svojine, kao što su:

  • ugovor o kupovini nepokretnosti

  • ugovor o zajedničkoj izgradnji

  • sudska presuda o vlasništvu

  • ili bilo koji drugi dokument koji dokazuje osnov sticanja

Podaci o objektu:

• adresa

• površina

• spratnost

• tip objekta

• broj katastarske parcele

Elaborat geodetskih radova:

Obavezan je za:

• stambene i poslovne zgrade

• prostore nastale adaptacijom zajedničkih prostorija

• objekte koji se ne vide na satelitskim snimcima

Kako izgleda postupak - korak po korak

Korak 1 - Priprema dokumentacije i konsultacije sa upravnikom zgrade, investitorom ili drugim zainteresovanim licima (kod zajedničkih objekata).

Korak 2 - Podnošenje prijave online, u opštini ili Pošti.

Korak 3 - Obrada prijave: Agencija za prostorno planiranje i urbanizam i Republički geodetski zavod proveravaju podatke. Agencija izdaje potvrdu o upisu prava svojine, a RGZ upisuje objekat i vlasnika u katastar.

Korak 4 - Plaćanje naknade i konačan upis prava svojine.

Koliko košta nova legalizacija?

Troškovi se kreću od 100 do 1.000 evra, u zavisnosti od vrste, veličine i lokacije objekta.

Pregled naknada po gradovima i zonama:

• Beograd – VI zona: 100 evra

• Beograd – centralne zone: do 1.000 evra

• Ostali veliki gradovi: 100-500 evra

• Manje opštine: 100-500 evra

Posebne kategorije objekata:

• Magacini, skladišta, ekonomski, pomoćni i proizvodni objekti do 500 m² – 0 evra

• Preko 500 m² - 10 evra po svakom kvadratu iznad 500

Rok je ključan: Ko zakasni, može ostati bez šanse

Prijave su počele 8. decembra 2025, a krajnji rok je 8. februar 2026. godine u ponoć. Zvanično se upozorava da objekti koji ne budu prijavljeni u ovom periodu možda nikada neće biti legalizovani.

Šta ako investitor ne učestvuje - može li stan ipak da se upiše?

Zakon predviđa i ovakve situacije. Pre upisa posebnih delova zgrade (stanova), mora se podneti prijava za ceo objekat. To može učiniti:

• investitor

• lice sa pravnim interesom

• upravnik ili profesionalni upravnik zgrade

Ako je investitor nepoznat ili nedostupan, postupak ipak može da se pokrene, uz elaborat geodetskih radova ili skicu neevidentiranih posebnih delova.